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量力而为 谨慎买学位房

买学位房,还是选择民校?家有学童即将“幼升小”的孙先生最近举棋不定,尤其在听说越秀区学位房成交比往年同期降三成时更犹豫了:是举全家之力买一套老旧的小学学位房住几年好,还是按自己需要居住、选择民办学校更好?业内人士透露,目前部分家长买家的心态已出现变化,不再认为非买学位房不可,建议买家衡量自己的经济实力和置业目标,作出更有利于家庭整体理财的规划。

广州日报全媒体记者林琳

近日,有报道称北京出现学区房降价超百万元的个案,引起市场关注。记者了解到,广州市场的学位房价格仍较稳定,不过成交出现一定降幅,尤其是第四季度,学位房成交量整体下滑。

部分地区学位房成交降三成

据房天下数据研究中心统计显示,11月前两周,越秀、荔湾两个教育强区的成交量仅有430套,环比减少了14%,但网签价格未现下滑。合富置业分区营业经理梁荣佳告诉记者,近期越秀区的学位房成交宗数比往年同期降三成左右。

在他看来,成交宗数下降主要是因为该区域大部分学位房楼龄较长,而且面积较小,总价较高,又有很多业主转售为租,导致市场可选择的盘源不多,更重要的是部分买家的心态发生了明显的变化。“有人算了一笔账,认为要举全家之力买一套房子读书,还不如每年交几万元的学费,9年下来也不过几十万元,成本远低于买房,还可按自己喜欢的方式生活,因此放弃了‘抢’学位房的想法。”梁荣佳认为,学位房并不算“刚需”,这几年的买家确实有逐步减少的趋势。

有市场人士表示,一味“挤”学位房的“独木桥”并不理智。梁荣佳认为,买家应该衡量自己的实力和目标考虑是否购买学位房,如果手上有资金和购房名额,希望购房保值,也能解决孩子上学问题,可以考虑购买,但是如果没有宽松资金,或者目的只是“博升值”,还是希望买家能够谨慎:“特别还是要考虑家庭的居住习惯和生活质量问题,毕竟买一套学位房的资金可以在很多板块买到优质的楼盘。”据他透露,以前很多外区尤其是天河区的业主转而购买越秀区的物业,近来却出现旧城区买家转而购买天河区、海珠区物业的现象。

不过,值得强调的是,这种变化对楼市影响并不大,梁荣佳解释称,一般学位房买家都会使用物业9年,所以学位房的转手率不高,另一方面,可以交易的学位房不到市场总体盘源的1/20左右,对市场影响有限。

学位房投资属性被削弱

买家们还关注“租购同权”的进展。今年7月份,广州颁布了租房新政,其中提到的“赋予租房人子女就近上学的权益”成为“租购同权”的一大亮点。房天下广州租房分析师李超表示,目前广州还没有区域公布相关细则:“租购同权更多的意义是释放了政策信号,而在相应细则尚未出台前,政策对租金和楼价影响有限。”此外,今年中小学招生报名时间在7月份就已结束,最早一批受众也要等到明年,因此目前因“租购同权”新政而在名校附近寻租的需求并无明显增长。

业内人士认为,如果租房也能享有学位,必然对老城区的学位房市场起到降温作用,也必然会催生出大量学位房租赁需求,从而促使租金上涨。房天下广州二手房越秀区总监黄文锋表示,从市区学位资源来看,完全放开租购同权的可能性不大。

有业内观点认为学位房的投资属性明显削弱。家住越秀区的林女士告诉记者,即使租房不享有学位,也可以考虑择校:“目前越秀区的择校费在10万元左右,如果是名校一般还要高出两三倍,但算上择校费和学位房租金,几十万元就可以解决小孩读书问题,如果是购买学位房,至少也要百万元以上,并不划算。”

购房tips

市中心学位房普遍楼龄较长,而年底贷款额度紧张,老房子申请贷款会更困难。黄文锋建议,对于预算有限的学位房买家来说,番禺、黄埔等区二手房楼龄较新,教育资源也日趋成熟,是不错的选择;未来名校资源还将逐步覆盖至增城、南沙等区,这也会使得学位房买家在区域选择上产生分化。

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