最近以来,万科、世茂、融创等房企相继召开业绩会,《国际金融报》记者在业绩会现场,就热点、敏感话题,直接对话房企大佬,透析房企年报,为投资者提供最真实鲜活的第一手材料,为投资决策提供全面而有效的参考。
万科被指太保守 宝能股权问题依然敏感
◎ 记者 冀鹏茜
3月27日早间10点整,万科2017年度业绩推介会在深圳(楼盘)大梅沙万科国际会议中心准时召开。
想来到万科总部并不十分便利,其所在的大梅沙坐落在深圳市的最东部,未有地铁直达。
据万科集团内部一高层对《国际金融报》记者透露,万科深圳总部选址在此,部分是为了满足原万科董事会主席王石“面朝大海,春暖花开”的私人理想。而王石已于2017年6月30日正式卸任。
当日,接替王石的郁亮第一次以万科董事会主席的身份主持业绩推介会。
客观来说,2017年,“不在乎规模”的万科交出了一份靓丽的业绩:实现营收2429亿元,归属于上市公司股东净利润280.5亿元,同比增长33.4%。
此外,万科2017年度总计派送现金股利约为99.35亿元。
面对这样的一份业绩,郁亮心情十分不错,在《国际金融报》记者于业绩会正式开场前举起手机拍照时,本在整理资料的郁亮特意对着记者的镜头端正了姿态。
在万科董事会秘书朱旭回顾完公司2017年工作及对2018年做出简短展望后,郁亮着重介绍了万科刚刚迭代升级的定位战略——“城乡建设与生活服务商”。
“不要用旧的思维去思考新时代,没有什么太大意义。在新时代下,中国房价单边快速上涨已经结束,房地产企业如果还是有地就买、不看价格,那么之前怎么赚的钱,之后就怎么还回去。房地产需要靠双手劳动去赚钱,所以万科的战略升级是顺理成章。”郁亮如是说。
那在新时代之下,万科本身的股权结构是否会发生变动?一直不断解除质押再质押万科股票的宝能系,在新时代下与万科的关系是否会发生改变?
对于《国际金融报》记者所提的上述问题,郁亮失去了脸上一直维系的笑容,低头回复道:“后续公司会给出书面回复。”
宝能获25亿“补偿费”
有业内人士戏称,万科与宝能之间目前“离婚却分不了手”的状态,且每年万科还要付巨额“补偿费”。
在万宝大战后,“被逼”只能以股权投资者身份持有万科股票的宝能系,实则赚得盆钵满盈。
截至2017年12月31日,宝能系旗下钜盛华及其一致行动人共持有万科股份28.04亿股,占万科股份总数的25.4%,较2016年的持股数并未发生变动。
以万科每股末期股息0.90元计算,宝能系2017年合计可从万科处获得25.24亿元的分红,较2016年底获取22.15亿元的分红多得了3亿元。两年相加,宝能系已从万科处拿走47.39亿元的分红。
除一年一度的“补偿费”外,万科还是宝能的“长效提款机”。
截至3月22日,钜盛华通过普通证券账户直接持有万科股票共计9.26亿股,占万科总股本的8.39%;累计质押股数为8.35亿股,占万科总股本的7.56%。
万科公告资料显示,仅2018年开始至今,钜盛华对万科股票进行解除质押并再质押次数共计5次。
若以目前新规下“股票质押率上限不得超过60%”及“万科2018年均价35元/股”计算,钜盛华今年通过质押万科股份可能获得高达175.35亿元的融资。
而在新金融监管环境之下,宝能还能够以上述方式从万科处获利多少、多久?
在万科独立董事刘姝威请求证监会命令宝能系旗下钜盛华清盘7个到期资管计划未果后,万科是否到了需要考虑与宝能划清界限的时间点?
对此,郁亮在3月27日上午的业绩大会深圳场上并未给出答案。
而朱旭于3月27日下午举行的万科业绩会香港场上回应称:“股东自己处理,目前没有得到进一步消息。”
有交易所人士对记者表示,宝能如此对万科股份进行解除质押再质押的行为,长期来看会影响万科股价。
净负债率创新低
在核心财务指标表现优异的情况下,万科8.8%的超低净负债率引起了投资者的关注。
坚持以现金流管理为基础的万科,其2017年全年的净负债率只有8.8%,不仅是历年来万科净负债率最低水平,也创下地产行业最低净负债率的历史。
而这却引起了投资者的疑惑。
有机构分析师于万科业绩会现场直接提问:“万科2017年的净负债率是8.8%,相比2016年25.9%的净负债率是下降的,而土地成交溢价是非常适合加杠杆拿地的,为什么这个指标有这样的下降?”
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此投资者的提问着重点在于“在2017年有较好拿地机会的情况下,为什么负债方面会主动下调,或者说万科是否有其他的加杠杆拿地的做法。”
对此,万科总裁及首席执行官祝九胜表示:“净负债率控制在40%以下,这个是净资产的要求和追求。2017年8.8%的净负债率是短期的,正常是在20%-40%。”
万科2017年年报显示,土地市场已出现深远变化。虽然2017年全年住宅用地成交楼面均价同比上涨,但下半年土地成交溢价率逐步回落。
严跃进认为,从万科的答复可以看出,当前过低的负债也是有误解的,或者说是有一定的短期偶然性的,不能和类似有没有加杠杆直接挂钩来理解。
一位注册分析师对《国际金融报》记者指出,“每家企业的经营理念有所不同,不能以一个单独的指标去评价一家公司经营成果的好坏,但过低的净负债率未必是件好事。”
业内人士表示,万科净负债率由25.9%猛跌至8.8%,创下地产业新低,或许说明,万科已走在保守的战略道路上,拓展野心不如以前。
心中只有美好生活
与上述问题相比,郁亮明显更倾向于在其新提出的“城乡建设与生活服务商”战略定位上做出详细描述。
当现场记者提问“城乡建设与生活服务商”有何内涵时,郁亮顿时笑道:“谢谢你的问题,这个问题特别适合董事会主席回答。我做主席9个月了,做全职主席不到2个月,我一直在想你说的问题。”
2017年,郁亮的脚步在城乡间、城中村内不停地穿梭,其足迹遍布大江南北,包括广东深圳的雨田村、广东深圳坂田、江苏兴化的东罗村等。
在谈及雨田村时,郁亮显得颇为感慨:“我过去一段时间里去了深圳的雨田村,看了之后想起了30年前深圳城中村的日子。在深圳第一批建设者有两个特点,说不出来的话,可能就不是真正第一代深圳建设者:有没有住过城中村,有没有丢过自行车。现在来看,目前深圳城中村仍然居住着800万左右的人口,这些人同样为深圳作出了巨大的贡献。”
这或是郁亮将万科战略定位从“城市配套服务商”升级为“城乡建设与生活服务商”情感上的影响因素。
此外,郁亮指出,中国出现前所未有的城市化使得住房市场出现旺盛需求和短缺,是过去20年中国房地产市场繁荣的一个重要影响因素。而其认为,中国房地产市场旺盛需求及全面短缺的时代已经结束。
“我们早就不再看中第一第二了,我们心中现在只有美好生活,要建立新思想新思维可难了,惯性思维太可怕了,还是当好农民种好地吧。”郁亮说。
据《国际金融报》记者独家了解到,万科成立的从事城中村综合整治运营的专业公司——深圳市万村发展有限公司,有计划对深圳坂田新围仔项目投入7.5亿元,用于改造长租公寓、底商、提升物业管理的硬件和软件,这还不包括每月支付给村民的租金。
可见,郁亮在“当好农民种好地”上,不只是说说。
世茂剑指4500亿 两大板块要单独上市
◎ 记者 孙婉秋
3月27日下午,世茂房地产控股有限公司在香港举行了2017全年业绩发布会。
不同于很多企业业绩会现场高层的“准点现身”,距离开场时间尚有15分钟,世茂房地产主席许荣茂便携子——世茂房地产副主席许世坛以及其他高管现身。
68岁的许荣茂一袭正装,相较于一个半月前春晚中的亮相,稍显清瘦,却依旧精神矍铄。面对《国际金融报》记者的问候,他微笑着点头回应。
开场前出现了个颇有意思的画面,当记者们蜂拥而至试图与许世坛交换名片时,望着深陷“包围圈”中的儿子,一旁的许荣茂笑出了声。
2017年的时间轴上,低调许久的世茂制造了不少高光时刻。
市场对这场业绩发布会最大的好奇便是:这家后劲十足的老牌房企将以怎样的姿态进入2018年的地产战场,它的战斗力又会得到多大程度上的释放。
圆梦千亿
2017年初,许世坛曾放言“未来3年将是世茂的增长年”。一年后经过时间检验,此言非虚。
随着2017年12月单月120亿元的销售业绩,世茂终于在最后关头持票进入了千亿俱乐部。全年实现签约额1007.7亿元,相较2016年上升47.9%,签约面积606.2万平方米,同比上涨23.3%。销售均价为由2016年的每平方米13850元提升到2017年的每平方米16623元,这一增长主要得益于世茂房地产过去两年90%以上的新增投资都放在了一二线城市。
细分来看,世茂经营业绩和综合财务指标均表现优异。
其中毛利额上涨31.1%达到214.3亿元,毛利率上升2.8个百分点。经营利润176.8亿元,同比上升19.3%,股东应占利润和每股盈利分别实现51.6%和54.3%的增长,达到78.4亿元和2.324元。
此外,回款额由2016年的600亿元上升到2017年的807亿元,同比提升34.5%,回款率约为80%,总资产达到3076亿元,较2016年上升17.4%。
债务结构中79%的借款为长期借款,182亿元的短期借款占比21%,短期还债压力较小。净负债率较2016年上升5.5%,达到58.9%,这一数值处于行业中低水平。许世坛在随后的讲话中表明,世茂将在2018年进一步加大优质土地的获取,因此连续6年维持在60%以上的净负债率或将被打破,预计控制在70%以内。
数字矩阵折射出经历过高起低落的世茂又一次选择了快车道。
2008年至2014年,世茂销售额从100亿元增长至700亿元,年复合增长率高达近84%,作为当时中国成长速度最快的房企,世茂地标项目频出。
2014年起,世茂选择放缓脚步,着力于降负债、去库存、调结构,于是拿地金额直线下降。
这一阶段的苦练内功像一把双刃剑,对于世茂优劣均显著。
它让世茂的财务体系更加健康,有着低于行业平均水平的负债率。然而,土地规模与销售规模成正比,土地储备减少,可售货源相对减少,相应地可获得的销售额也会受限,这意味着在行业日益聚拢的当下,世茂的存在感和话语权都逐渐被削弱。
2017年随着行业竞争的进一步加剧,世茂似乎试图找回昔日的状态,在规模追赶上释放出强劲的进取之势。
世茂全年拿地共投入了679亿元,获得694万平方米的优质土地,这两个数值均较2016年翻了一倍多。
就区域而言,基本一二线城市为主。其中,长三角和粤港澳大湾区存货最多,为2000亿元;福建地区和华北地区紧随其后,货值各1500亿元。
值得注意的是,世茂在粤港澳大湾区的土储分布于深圳、香港、广州(楼盘)、佛山(楼盘)四个城市,这也是粤港澳大湾区11市中GDP排名中的前四强。某种程度上,这也体现了世茂的拿地风格和许世坛对于行业走势的预判。
许世坛认为,2017年房地产市场虽然进入调整期,但一手房销售金额和面积却再创历史新高。2018年会在创新高的格局上有轻微回落。不同城市面临的情况不一样,三四线城市在“去库存”政策逐步淡出下压力将增大,一二线城市则有低位反弹趋势。
在回答《国际金融报》记者提出的布局规划时,许世坛表示策略不会改变,依然聚焦于优质型一二线和外溢型的三四线城市。其中,粤港澳大湾区、长三角、福建、山东、中西部等均在世茂的看好范围内,地区公司的销售规划和业绩表现决定了世茂对其的土地投入。
4500亿新目标
粮草丰,弹药足,且负债率低一身轻的世茂现可售货值超过2335亿元,按照保守预计,如果2018去化率达到60%的话,便可实现1400亿元的销售目标。
当《国际金融报》记者提出这一目标是否过于保守,有无重归行业前十的计划时, 许世坛道出了自己的考量,40%的增速在行业中不算低,世茂内部的目标肯定比1400亿要高,今年市场比去年会有轻微的下调压力尤其是三四线城市,因此相较于给出一个激进的销售数字,世茂更倾向于每个季度能够稳步达标。
许世坛预估1400亿的话行业排名相较去年不会出现大幅提升,毕竟 20强房企大体上都会有30%——40%的增长。前十与否不敢断言,毕竟2018年刚开始,最终排名需视市场整体和其他房企的业绩而定。
对于长期规划,许世坛在随后的投资者大会中表态2020年世茂要形成30个150亿元的地区公司,业绩超过4500亿元。
经过三年的苦练内功,2017年市场明显感受到世茂对于规模方面的诉求,以及在酒店、商业领域的加力。
那么,住宅和商业地产两条腿走路时会不会有所羁绊?商业地产的长周期是否会影响规模的提速?
对此,许世坛向《国际金融报》记者表示,选择商业、酒店、住宅同步发展,既是世茂多年业务开展的经验积累,也看准了很多城市现在的“城市更新“计划,三者同步发展不会形成相互制约。
世茂对于商业板块的野心远不止于此,投资者大会上许荣茂透露出一个重要信号:世茂几百亿的商业资产正在体现中,计划未来3-5年内商业和酒店两个平台实现单独上市。
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