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第五轮楼市调控浪潮来袭 政策凸显精细化

近期,各地房地产市场掀起新一轮调控政策浪潮。伴随着楼市调控进入“深层次”,除了限购、限售等常规性措施,“摇号卖房”“首套优购”“造假禁购”等已在多城铺开实施。据媒体不完全统计,全国已有十余城市启动第五轮调控,楼市调控政策凸显精细化特点。

3月31日,海南发布通知进一步强化房地产限购政策。通知要求,非海南省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买1套住房;非海南省户籍居民家庭在海南购买住房,申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%;通知印发后购买的住房,限售期从自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。

购房门槛相应大幅提升。通知指出,非海南省户籍居民家庭在实行限购政策的区域购买住房,需提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。而对提供虚假证明、规避限购政策购买住房的个人,一经发现,撤销其购房合同网签备案,5年内不得在海南购房。

除了收紧限购政策,监管部门对房企也加大了管控力度。通知要求,商品住宅价格备案后6个月内不得调高备案价格;调整备案价格的须重新备案。对违规销售的房企,取消网签备案资格,并限制企业和法人代表在海南从事新的房地产开发业务。

同日,广州发布公积金贷款新政。自4月1日起,广州提高公积金贷款申请门槛,本市户籍职工需连续足额缴存住房公积金至少一年,非本市户籍职工连续足额缴存住房公积金2年以上(含)。

新政明确,住房公积金贷款以职工的诚信记录作为重要审批依据,以欺骗手段提取本人住房公积金账户内存储余额的职工,全额退款5年后才可申请住房公积金贷款。

此前数天,3月28日,深圳“三价合一”政策正式落地。同日晚,杭州市宣布将采取商品住房销售公开摇号全程公证制度。杭州市住管局发布消息称,针对近期商品住房市场出现的炒卖房号、捆绑搭售等违规行为,将开展专项整治行动,并将采取公开摇号全程公证的方式,切实规范市场销售行为,维护市场秩序,具体办法将于近期公布。此前,上海、南京、成都也部分实施了摇号选房的政策。3月30日,西安市也跟进出台公证摇号买卖新房。

27日,长沙市推出差别化购房措施,限购区域内“限房价、竞地价”的商品住房项目(不含定向限价房)和新建商品住房项目中144㎡(含)以下户型的普通商品住房,优先满足首套刚需购房群体。长沙明确,项目开盘前积累的首套刚需购房群体数量大于符合规定的可售房源数,则进行摇号选房。

21日,大连国土资源和房屋局发布楼市新政,规定本地户籍家庭在中心城区限购2套,且限售2年;非当地户籍中心城区限购1套,且要提供社保或个税证明。

据媒体不完全统计,自今年全国两会以来,除了上述城市以外,还有安徽阜阳、昆明、新疆、武汉、深圳、山东、西安等14个城市发布了楼市调控新政策。市场分析对此认为,上述城市出台楼市新政的原因,除了受房价上涨因素影响外,与当地楼市库存不足也有关系。

对此,中原地产首席分析师张大伟表示,全国超过10个城市在3月下旬启动新一轮调控,有两方面值得注意。一方面调控范围扩大,三四线城市加入限售;另一方面,保护刚需成调控重点,热点城市购房出现刚需优先摇号选择限价房。“政策已更有针对性。例如,摇号的主要原因是这些城市被限价的预售房源,供需紧张,政策会增加刚需买到房的可能性。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,差别化调控从“因城施策”向“因区施策”进化,调控越来越深入且具体。值得注意的是,此次部分城市将优购政策的出台与限购政策结合在一起,构成了差别化的认购政策,对于保障刚需购房需求有较好的现实意义。而“一限一优”的调控思路,或成为部分库存规模较小城市的购房对象筛选机制。

而对于后市,严跃进称,部分二线城市的需求还较为旺盛,房价潜在的上涨压力依然较大。未来,政策收紧的概率会加大,否则市场过热,容易削弱此前的调控效果。他预计,稳定市场、巩固既有政策效果、适当打政策补丁,是房价过快上涨的城市要做的内容。严跃进判断在二季度继续进行管控也将成为市场趋势。

同策研究院总监张宏伟则认为,未来一段时间,二线城市的房价将总体平稳,但也会出现分化。热点城市不排除会出台更为严厉的调控政策,但前期上涨过快、人口流入支撑力度不足的城市,有可能会在今年三季度出现降价的情况。

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