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险资能否爱上“长租”？

在租购并举的主导思路下,租赁市场频频迎来金融配套政策支持,继推进住房租赁资产证券化、四大银行提供超2000亿资金支持集体租赁住房贷款后,政府部门又为租赁行业提供新的资金支持方案。日前,银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》(下称《通知》),明确保险资金(下称“险资”)参与长租市场的有关要求。

 在进一步规范保险资金投资住房租赁市场行为、防范投资风险的同时,新政也为保险资金进场租赁行业提供政策支持。分析人士表示,风口之下,作为政策支持、现金流稳定的长租市场,肯定会迎来险资的参与,但仍面临着政策需细化与落地、长租盈利与回报的问题。

 万亿险资介入,利好租赁行业

 根据《通知》,保险公司可通过直接投资,保险资产管理机构通过直接投资、发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式参与长租市场。

 根据《通知》,险资参与长租市场,必须符合一定的条件,包括位于人口净流入的大中型试点城市,满足效益、权属、土地使用性质和审批程序等方面的要求。具体来说,在区位选择上,长租项目必须“处于北京(楼盘)、上海(楼盘)、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市。土地性质为集体建设用地的,应处于集体建设用地建设租赁住房试点城市”,而在产权权属上,也明确要求“产权清晰,无权属争议及受限情形”,与此同时,“土地出让合同或土地使用权证载明土地及地上建筑物仅用于租赁住房,不得转让”。

 对于房地产市场来说,险资并不陌生,过去几年,以平安、安邦、人寿、宝能等为主的一批险资企业,通过买房、买地、买上市公司股权、买债、参与基建投资等多种方式,参与到房地产的各个链条中,而其所引起股权争夺战,也一度被冠以“野蛮人”称号。此后,险资和险资企业遭遇政策严厉监管,在房地产领域的新增动作大大减少。

 此次,租赁市场向险资敞开大门,无疑为储备丰厚的险资增加了多元化的投资渠道。据2018年全国保险监管工作会议内容显示,截至2017年底,保险业资产总量16.75万亿元,较年初增长10.80%。2017年,保险公司资金运用余额14.92万亿元,较年初增长11.42%。

 16.75万亿险资资产,这是一个强大的数字。在上海易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,如果有部分险资能够实现入场,将会给缺钱的租赁行业带来了“输血”,这是一个极大的利好消息,同时也是保险资金运作中的一个重要引导方向,有助于险资积极参与租赁市场的改革。

 前期险资态度不积极

 随着房地产传统开发逐渐接近天花板,其存量市场的空间越来越大,据贝壳研究院预测,目前我国的租赁市场规模超过一万亿,到2020年,租赁规模将达到1.6万亿,2025年有可能是2.9万亿,2030年将会超过4万亿。

 强大的市场前景早已经被各大敏感的企业洞悉,目前已经有中介机构、金融机构、酒店运营商、创业企业、房地产开发商等多种主体布局长租市场。业内人士表示,随着政策的逐步落地,险资的规模性进入也是迟早的事儿。

 对于险资参与长租市场,早在今年1月,原保监会副主席陈文辉就曾表示,将研究保险资金参与长租公寓等领域。

 政策正式出台前,市场总具敏感性,据记者了解,目前,魔方公寓的D轮融资中,有可能会出现险资的身影,具体是哪家企业,并未明细。

 而险资参与长租市场的新政出台后,多家险资也有所关注。中国人寿(601628,股吧)的相关负责人表示,已经关注到新的政策,还在咨询阶段,对长租市场,我们肯定有兴趣,也会去接触一些项目,但是具体项目的落地还要等具体的政策细则出来再说。

 的确,新政未来仍需有细化深化的空间,诸如保险资金投资领域的细分,包括险资资金来源、具体投向、资金投资期限等等。

 也有保险机构负责人表示,在税收等优惠政策尚未到位的情况下,多数险资对于进入长租市场,短期仍会持观望态度。

 熊猫公寓CEO王玺龙告诉记者,已经有险资企业与公司接触,但是他们的态度并不是很积极,主要有两点,一是对于长租市场的风控判断并不明朗,诸如租赁资产是否需要抵押物。二是进入什么领域,是住房租赁还是商业租赁呢?“目前的长租公寓企业,多以轻资产模式运营,如果险资只针对可以具有抵押的重资产物业的话,那么介入的程度就不会太深。”

 低收益是“拦路虎”?

 新政出台后,长租市场的盈利模式和低收益现状再次被抛到台前。

 众所周知,长租公寓的盈利模式一直是难以破解的问题,在增值服务等难以形成规模性收益情况下,以租金剪刀差为主的盈利手段,很难覆高昂的拿地、拿房成本。业内人士表示,租房市场整体收益率偏低,北上深的租金年回报率大约在1.4%-2.5%。

 “现在好多企业,与业主签署15年合同,9年才能回本,主要是资产成本太高了。”王玺龙说。新派公寓CEO王戈宏此前也曾表示,长租公寓行业盈利越来越难,与开发商进入公寓行业“抢楼”不无关系,“开发商为扩大规模,利用资金优势,进入市场抢楼,加剧了拿房成本。”

 对于险资来说,目前长租公寓收益太低,会成为他们积极参与的拦路虎吗?数据显示,2017年,保险资金运用收益8352亿元,同比增长18.12%,资金收益率5.77%,较前一年同期上升1.11个百分点。

 相比于5.77%的收益,1.4%-2.5%可谓是小巫见大巫。但是王玺龙表示,险资并不是很关心收益率的问题。而且做得好的长租项目,收益率能够达到4%左右。

 在亿翰智库中国上市房企研究中心主任张化东看来,对于长租的收益率,险资肯定会有要求,但不是很高,他们是长线投资,对资金安全性要求更高,长租有稳定现金流,是比较适合险资进入的。

 不过,上述中国人寿相关负责人也表示,“最终还是要看回报的,如果这个行业连回报都没有,是没法跟保民交代的。”

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