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现金为王！房企不惜一切“高周转”

杨团最近为换房的事伤透脑筋。她是上海本地人,工作已有八个年头,四年前在浦东新区三林镇购入了一套约60平的房子。两年后,杨团结婚,丈夫是个IT男,在张江科技园工作,婚前就在工作单位附近买了房子,也是套60多平米的房子。

 如今,杨团要考虑生孩子的问题了。“有了孩子,肯定需要家里老人过来帮着带,这房子得是个两居室,孩子过几年要上学,肯定得考虑离市区近一点,周边有个像样点的学校。”杨团说。她计划卖掉三林镇的房子,在离市中心近一点的地方买一套80平米左右的两居。

 然而,房子不好出手。从今年5月份挂出去之后,两个月过去,房子还没有脱手。

 “一是现在上海二手房交易比较惨淡;二是我这房子属于老破小,不是很抢手;三是我的议价空间低,只能总价折让2、3万,但客户一般都想便宜个5到10万,谈不拢;四是我要求全款付,而且必须在一两个月内付。”杨团总结了四个原因。

 杨团之所以要全款而且必须在一两个月内拿到房款,是因为她看上了一个楼盘——位于上海市杨浦区江湾新城的上海院子。

 杨团算了一下账,旧房卖掉得款300万左右,加上自己的积蓄和东凑西借,能够凑齐上海院子的首付。在上海,买二套房的首付比例,普通住宅是五成,非普通住宅是七成。所谓普通住宅,是指在市区总价低于230万,郊区总价低于450万的房子。这意味着,几乎所有的上海房子都是非普通住宅。

 地王活过来了

 上海院子项目能够在今年上半年拿到预售证,而且能拿到这样的预售价格,按照泰禾集团(000732,股吧)一位营销人员的说法,有点“喜出望外”。

 “去年下半年,上海为了严控新房的价格,就基本没给核心地段和高端楼盘发过预售证,那时一些地王项目都是非常忐忑,一怕政府长时间不给发预售证,二怕能发证了,但价格卡得太低,算不过来账。”总部位于上海的某上市房企高管王强表示。

 上海院子也算是上海杨浦区的一个地王项目。

 2015年11于25日,信达地产(600657,股吧)以73亿元总价、4.9152万元/平方米实际楼面价拿下这一地块。2016年年初,信达地产和泰禾集团同时发布公告称要联合开发该地块,此后该地由泰禾操盘。

2016年8月份,融信以110.1亿竞得上海内环内一商住地块地块,楼板价每平方米100315元,溢价率139%

 2017年年初时,上海院子售楼处的营销人员还在发愁,不知道何时能拿到预售证,何时能够开盘。谁想到几个月之后,楼盘就顺利拿到预售证了,“9万5的单价,只能卖成毛坯房,卖精装修,那就真没的赚了。”售楼处营销人员称。

 上海院子二期推出的也以80多平米的小高层为主,但是在现场沙盘模型中可见,在环绕一圈的小高层中间,是独栋别墅和叠拼别墅,而这些户型的单价和总价将会超过小高层,能不能拿到预售证,就难说了。

 距离上海院子相隔不远,融信的世纪江湾项目也在准备拿证了,售楼处销售人员表示,这个项目的楼面价为5.6万/平方米,由于地块还有一些配建和自持单位,折算之后的楼面价会超过6万/平方米。融信打算参照已经开盘的上海院子来争取预售价,争取在九万五的基础上能够再高一高,“如果政府最后给的售价还是九万五,我们也只能卖毛坯房,如果能够给到10万到10万五,那就可以卖精装修了。”

 融信在杨浦区的项目只是个区域地王,在静安区,它还有一个全国地王——中兴地块。2016年8月17日,在17家房企的围剿之下,经过426轮举牌,融信中国以110.1亿元总价、名义楼板价10万元/平方米、溢价率139%、可售面积楼面价14.3万元/平方米摘得该地块,创下中国土地成交史上单价最贵地王纪录。

融信已经将这一地块的一半股权转让给万科,按照融信内部人士的说法,现在项目是万科在操盘,争取今年开盘,但具体得看预售证的获取情况。

 在2016年的那一波拿地高潮中,出现了一批地王项目,有些终于以不亏本的价格熬到了预售证,有些则半路出让股权以减缓资金压力,而南京(楼盘)一处名噪一时的烂尾地王项目,也已经找到“接盘侠”。

 2016年4月15日,京奥港集团以47.6亿元拿下摘得麒麟板块科技创新园中心地区的G09地块 ,楼面价22353元/㎡,成为地王,而当时该板块的新房价格仅有18000元/㎡(毛坯),面粉价已高出面包价。

 南京当地一位开发商老总表示,京奥港拿地的47.6亿地价中,找中融信托配了35亿元的资,再找华融配了9.8亿元的资。中融信托进去的时候就以明股实债形式把项目公司的股权都拿到手了,并把土地抵押给了总公司。

 按照中融信托的产品约定,其资金要在18个月内(也就是2017年12月底)收回,意即此项目必须在2017年回款,才能偿还信托。

 该老总表示,由于拿地太贵,该项目只能规划成豪宅产品,才能盈利,一开始京奥港打算将售价定在4万元/㎡以上,然而2016年10后楼市调控突然来袭,且在随后一年多时间里越来越严,在南京严格的限价体系下,京奥港的放风价一降再降,产品也由精装改毛坯。

 2017年9月15日,京奥港未来墅首次推出154套毛坯房,共有490组买房人参与摇号,当晚去化约7成。2017年12月,京奥港未来墅被曝工地停工、售楼处关门。

 上述老总表示,由于2017年年底未能还款,加上中融信托拥有该项目股权,所以已经没有京奥港什么事了。烂尾之后,中融信托找了多家开发商洽谈接盘的事,最终是蓝光地产接手了这一楼盘。

 一位熟悉此次交易的人士表示,目前项目公司的股权还是华融占大头,蓝光带了一部分资金进去占了一定股份,但是让中融折了点价,项目由蓝光来操盘。

 “由于蓝光在南京几乎没有项目,而且它基本不在公开市场拿地,也基本拿不到地,所以就通过这次并购接盘在南京落下了一个棋子。”该人士称。其表示,蓝光地产在接盘之前,核算了该项目的财务情况,认为还有点微利可赚最终才决定进去的。预计该项目今年8月份可以再次开盘。

 疯狂的房子

 手拿地王或者接盘地王的开发商,对于市场的判断,虽然还不敢太乐观,但他们明显看出,从去年下半年以来的那股阴霾,已有散去的迹象。

 上市房企高管王强表示,今年上半年尤其是4月份以来,上海楼盘拿证的节奏在逐渐加快。“这几个月出来了一批,现在开发商都在排队拿证,当然政府也不可能放得太开,新房的价格还是要控制住的,放证的时候会从不同的板块和价位选取一些项目,这样能够保持总体的均价平稳。但政府给出的预售价,已经适当考虑到开发商的拿地成本和利润空间了。”

 除了政府放证节奏加快之外,楼市的火爆场景也让开发商颇有信心。而火爆的源头,则是新房和周边二手房的价格倒挂。价差越大,逐利空间越大,楼盘越火爆,得房率越低,这一规律,放至任何区域、任何城市、任何板块,任何楼盘,皆准。

 以上海院子为例,该楼盘一期开盘售价9.5万元/㎡,周边的二手房价位在8.5万元/㎡-9万元/㎡间,房源376套,认筹611组,不算特别火爆。而跟上海院子差不多同时拿到预售证的中粮前滩壹号,共推出437套房源,销售均价8.5万元/平米,其认筹数则高达3127组。这源于中粮前滩壹号周边二手房价格在9万到10万左右,高于新盘预售价。

以上海院子为例,该楼盘一期开盘售价9.5万元/㎡,周边的二手房价位在8.5万元/㎡-9万元/㎡间,房源376套,认筹611组,不算特别火爆。而跟上海院子差不多同时拿到预售证的中粮前滩壹号,共推出437套房源,销售均价8.5万元/平米,其认筹数则高达3127组。这源于中粮前滩壹号周边二手房价格在9万到10万左右,高于新盘预售价。

 一些新盘的价格倒挂差价如此之高,以致于逐利者不惜通过代价高昂的企业购房形式来绕开限购规定,并通过注册多个公司的方式来增加摇号中签的几率。

 4月10日,瑞安房地产开发的上海翠湖天地隽荟推出118套预售房源,385组客户认筹,而其中55.6%为公司客户。该楼盘推出的户型为290平米和390平米,预售证的单价范围在12万-19万元/平米之间。一套面积最小、最低单价的房子,总价也要3500万元。而翠湖天地早期房龄12年的二手房,单价目前已在十五六万左右,而新房最低价只有12万,价格倒挂明显。

 6月26日,杭州(楼盘)爆出摇号丑闻:同属于一个法人的三家公司同时摇中了九龙仓珑玺3套房子,而正常情况下三家公司同时摇中的概率为0.34%。

 当天,杭州市房管局严禁企业购房,而在此前一天,长沙(楼盘)严禁企业购房,此前两天,西安(楼盘)暂停向企业事业单位和机构售房。

 上海则在7月2日规定,企业购买商品住房必须同时满足设立年限已满5年、在本市累计缴纳税款金额已达100万人民币、职工人数10名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件(已缴纳税款金额满500万元以上的企业除外)。同时,企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。

 王强表示,上海的规定没有像杭州等地那样一刀切,这源于上海新盘除了极个别超级网红盘外,大多数并没有出现价格倒挂的现象,在无逐利空间的情况下,上海没有出现大范围的企业购房现象,而上海出台的文件中对企业资质的规定,也堵住了临时设立空壳公司购房的漏洞。

 在还没有出台企业限购政策的部分二线城市,通过企业购房来增加摇号机会的现象还是非常普遍。

 陈东是一家媒体创业公司的老总,公司的办公地点在南京建邺区奥体附近中心,这里是南京楼市最热门的版块——河西,秦淮河的西边。由于河西的新盘价格跟周边的二手房倒挂太厉害,这里的新盘异常火爆,经常出现几百套几千人甚至上万人认筹的壮观场面。陈东称,6月份,河西推出了几个爆款的盘,他也以公司的名义去认筹了,还有一些同事也“各显神通”都去认筹了。

 “有枣没枣,先打一竿子再说。我听说有运气好的,在河西买了5套房的,当然,他没有违反限购政策,通过亲友的名义买啊,或者通过设立公司的名义,只要有逐利空间,办法总是有的。”陈东表示。

 不惜一切高周转

 一边是红红火火的新房市场,另一边则是开发商资金的捉襟见肘。

 今年5月份以来,碧桂园、新城控股、合生创展等多家公司在交易所拟发行的债券遭到“中止”。6月末,发改委发文规范开发商在海外发债。发改委表示,规范房地产企业境外发债资金投向,房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务,避免产生债务违约,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等。而受人民币对美元汇率波动的影响,房企在海外发债的成本也开始增加。

 资金的掣肘,使得开发商不惜一切代价卖房回款,高周转成了流行于地产圈的热词。

 “前一段碧桂园高周转的内部文件引发热议,很多地产圈的人在朋友圈围观看热闹,但其实大家都很羡慕碧桂园的做法,只恨自己的制度和管理做不到碧桂园那样的周转速度。”王强表示。

 如今,连此前一直以高品质要求著称的绿城、龙湖等开发商也开始走在“高周转”的路上。

 绿城近期发布的内部文件,要求员工加快销售,要早销、多销、快销,要加大应收款项催收力度,倾尽一切努力获得受限价政策影响项目的预售许可证,对于不受限价政策影响的项目,要争取把原计划2019年供货的房源提前到2018年开盘销售,严格控制付款。

 泰禾集团董事长黄其森也表示,高周转就是利润,就是竞争力,泰禾要求二线城市的项目原则上6个月左右开盘,不能超过8个月,如果超过8个月,就基本不考虑拿这个项目。

 现金为王。

 开发商通过高周转快速回笼资金之后,在投资拿地上则变得十分“吝啬”。

 融信中国资本中心高级融资总监倪翔宇表示,融信内部有一个以收定支的规定,即各位事业部在投资拿地时,要看有多少销售还款,这个款项减去经营支出,多出来的钱才能进行投资。

 2016在上海“疯狂”拿地王的融信,2017年未在上海拿地。2015以来,融信在杭州重仓拿地,到目前为止融信杭州土储超过1500亿左右,杭州市场在2017年的销量也为融信立下了汗马功劳。

 然而,2018年以来,融信仅在杭州土地市场上拿下一两块地,融信中国第三事业部总裁余丽娟表示,融信集团给杭州市场的土地投资指标是220个亿,但她一季度才才完成70个亿。

 土地市场的回在南京也有所体现。

 6月29日,南京上半年最后一场土拍启动竞拍,在这次土拍上成功拍出的城南、江宁四幅地块,均未达到最高限价。其中,江宁科学园G26地块被万科拿下,楼面价14171元/㎡,与区域内地价最高的联发翡翠方山22344元/㎡的楼面价相比,地价下降8173元/㎡。

 “公开市场的拿地规则越来越苛刻,并购市场的竞争也越发厮杀惨烈。”王强称。

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