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房价会大跌吗？

融资政策及监管收紧,房地产商已经有动作了,不少人也应该能感受到房子的流动性在吃紧。

 棚改被叫停后,很多人都在想楼市是否要熄火?房价会否大跌?

 在多多看来,现阶段影响房价的主要因素是政策,政府说房子是用来住的而不是用来炒的,这话虽然说了很久,但绝不会是只动嘴皮子,必须得动真格的,但怎么动?是压制房价,但不是要房价跌,而是慢慢地升。

 为什么这么说呢?虽然未来无法预测,但历史总是相似的,监管会以史为鉴,不然就会走历史的旧路,引起金融危机。我们来看两个例子就会明白了——

 1、美国的次贷危机

 2008年美国爆发了金融危机,继而席卷全球(事实是2006年在美国开始显现,2007年波及欧盟和日本等世界主要金融市场),而这场危机的导火索就是次贷。

 事情是这样的,2000年美国刚经历了互联网泡沫的破裂,经济严重衰退,为了刺激经济,政府的主要调控手段是利率政策,美联储27次调整利率至1%,低利率环境下大家更愿意借钱消费、而不是存钱,也就成功振兴市场。

 虽然修复了互联网泡沫,但接下来却引发了房地产泡沫。

 在2006年之前的6年里,低利率激励了居民贷款买房,人人都在加杠杆,美国的住房市场也就一路高歌,次级抵押贷款市场也迅速发展。

 所谓的次贷,可以简单理解为,信用次等的人,他们在银行贷不到款,但可以在次级抵押贷款公司里借到钱(有点类似P2P),而贷款利率必然会比银行高。

 借钱买房的人越多泡沫就越大,为了控制泡沫,从2003年开始美联储连续加息17次,将利率上调到5.25%,次贷还款利率也大幅上升,所有人的购房成本就提高了很多。

 对于已经上车的人来说,还贷负担变得非常重。更重要的是,很多人的积蓄都投到了房子上,却只能看着自己的房子每隔几分钟就缩水几万块,心理负担也非常重。加上炒房人的成本也大幅提高,美国住房市场迅速降温。

 之前楼市高企,很多人都在盼望快些跌,最好大跌,但房价一跌会有什么后果?我们接着看:

 贷款利率上涨,已购房者不能按期偿还贷款,银行就会抽回他们的抵押品去拍卖,也就是他们的房子,又或者他们自己把房子卖了。但由于房价大跌,房贷利率高企,市场出售住房或者通过抵押住房再融资非常困难,连房地产商都在低价促销,也没有人去接盘,流动性非常吃紧。

 这种情况下,已购房者自然卖不到高价,银行拿去拍卖也卖不到好的价钱,结果房子的价值抵不上借出去的贷款,卖(没)了房子仍欠下一屁股债,这种现状加剧房价下跌,恶性循环。

 而楼市火热期间贷款出去的不止是银行,更多的是刚刚提到的次级抵押贷款机构,银行与这些机构把居民贷款打包成各种产品出售给其他金融机构,也就是资产证券化,因此房子和华尔街的一众机构(银行、贷款公司、投行、基金公司等)连成了一条紧密链。

 而房价大跌贷款无法收回,形成大量的坏账,接着火烧连环船,次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴,致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。

 缘起房贷,因此这次的危机因又被称为次级房贷危机或次债危机。

 2、香港的八万五公屋计划

 目前香港的房价要是在世界排名第二,就没有人敢排第一。

 在1997年回归前,香港房价早已开启了暴涨模式,据说当时人均需要用74%的月薪还房贷,到退休都未必能还清,也就是说在九十年代末,很多香港人就已经要把一辈子贡献给房子。

 1997年香港回归后,卖地不再受限制,首任特首董建华即推行了八万五公屋计划,主要目标有三:

 每年兴建的公营和私营房屋单位不少于85000个;

 10年内全港70%的家庭可以自置居所;

 轮候租住公屋的平均时间缩短至3年

 初衷就是想在十年内让低收入人士也能买得起房,有自己的住宅!

 但由于巨量的房子供应即将进入市场,市场预期楼价会跌,于是房价马上跳水,在5年多的时间内贬值70%!

 房价大跌就会像2008年美国的次贷危机一样,97年前的购房者全都被套,房子被银行没收拍卖、还不上巨额贷款,不仅自己拿来当首付的一辈子积蓄没了,还倒欠银行几百万元,很多家庭不堪重负而选择自杀的。

 为稳定楼价,1998年港府决定停止卖地9个月,也再没提过“八万五”这三个字,而市民心目中已经认定了“八万五计划”就是楼价大跌的元凶,“不提及不等于不存在”,港民非常愤怒,最后到2003年7月1日50万人组织大游行,抗议香港房价下跌,要求港府暂停八万五公屋计划。

 事实上“八万五计划”落地时全民叫好,现在去回顾无疑也是一项德政,但方案通过后即遇到金融风暴,大类负资产的环境下,明显生不逢时,也就成为了众矢之的。

 3、对大陆房价未来走势的思考

 不管是通过持续上调贷款利率还是增加房子供应量,暴力调控的最终结果都是导致房价下跌,但房价大跌绝非现在买不起房的人所想像的那般,市场回归平静,相反的,大概率会造成严重的经济危机!

 这样的危机其实就是源于前期房价高涨,很多人都从银行贷款买房/炒房,贷款额度几乎耗尽一辈子的积蓄。一旦房价跌了,他们手中的房子无法变现而又还不起月供,只好被银行没收拍卖,但银行拍卖后也无法填补漏洞,结果遗下了很多坏账。银行在金融界的地位之重大家都知道的,而金融系统是非常脆弱的,最重要的一环出了问题就会火烧连环船,引起金融动乱。

 金融市场出了大问题,经济就会萧条,就业环境也会变差,哪怕没有买上房的人也会受到影响。

 这些都是前车之鉴,所以我国政府不会暴力调控。阻止炒房是必须的,但也不能让房价大跌。如无特大事件发生,房价在未来十几内都不会大跌。

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