最近,一些朋友最近经常接到一些商住房项目的宣传,类似“不限购、随便买”的宣传词被标注在醒目位置。有北三县的,还有外地的,比如哈尔滨(楼盘)、南京(楼盘)、深圳(楼盘)等城市。
这类房子到底能不能买房呢?
我的观点是一般不要碰。
首先,商住房能住,但它不是住宅。
商住房就是商业办公用地上盖的房子,开发商申请的也是商业用途,但设计的时候往往打擦边球,成品全是住宅的样式,个别项目还能民水民电甚至通天然气。
这类项目面积比较小,通常就是一个大开间带一个卫生间,部分设计成loft形式,所以单价和总价往往都比住宅便宜不少。
但是,商住房它不是住宅,土地产权只有40年。有些开发商慢慢开发,实际到手年限可能也就30年左右,甚至低于30年的。住宅用地70年到期后可以免费续期,但商住房,没这个说法。
其次,商住房对调控非常敏感。
以北京(楼盘)为例,在2016年,商住房尚未纳入调控,整个市场对商住房非常狂热,一个看房团跑5个项目,至少有4个项目是商住房,购房者也很买账,价格节节攀升。
但是经过2017年的一波调控,商住房已经被彻底打入冷宫,二手房市场商住房成交几乎为零。没什么人愿意消耗住宅的名额去买一套商住房,中介也不愿意接手,至于房东,价格跌了一大堆,也不愿意卖(我们了解到的数据是商住房价格普跌了3成以上)。
这就是北京的二手商住房市场的现状。
而在新房市场,眼下人们关注的焦点是共有产权房,限价商品房,新房市场,商住房几乎到了无人问津的地步。
不过,像北京这样对商住房下手的城市并不多,还有大量的城市在销售商住房。
特别是那些商品房需要摇号的城市,开发商瞅准了那些摇不到号的刚需客和一些缺乏经验的中小投资客,针对性营销,很有效果。对此,我们有必要警惕,现在是房住不炒的年代,政策属于快速调整期,性质不纯粹的房子,风险总是要大不少的。
第三,商住房的投资价值有限。
早几年,商住房价格涨得非常快,高税费(契税个税营业税土地增值税等等)可以被收益覆盖掉,但现在不是当年,房地产大环境已经不允许大涨,商住房这种房子税费非常高,而且很难转嫁。
那么投资商住房就一条出路,赚房租,但房租相对于投入,回报周期是比较长的,所以投资商住房要做好长期持有的准备。
在这个前提下,我们再考察不同商住房的投资价值。
在房地产开发的初期,有些紧挨着城市商业中心的商住房,如果对比周边的住宅,你会发现,商住房的价格往往要便宜三到四成,这就是差距。但由于地段优势明显,城市的中青年白领很喜欢这类房子,房租还是比较可观的,这类房子算得上是优质资产。如果以租售比来衡量,它的回报周期比住宅还要短一些。
不过现在的商住房往往都在郊区,这类商住房对交通优势非常依赖,公交都不行,必须是轨道交通,准时准点。
另外,商住房只适合经济发达城市,至少是一线和强二线城市,那些弱二线及以下的城市,商住房还是少碰为好,比如哈尔滨这种。
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