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恐慌下的房地产，路在何方？

1

 惶恐的中国

 7月北京,烈日炎炎。

 商住两用办公楼下,熙攘的人群,嘈杂不堪。

 很好奇,如此毒辣的太阳下还能聚着这么多不怕中暑的中老年人,竟还是边晒着太阳边赛着嗓门。

 这一方中老年妇女怒不可竭,冲着大门撒泼滚打:“放我进去!”

 另一方大楼保安趾高气昂,用身体誓死守卫大楼:“人都跑了!进去弄啥!”

 从赛嗓门升级到肢体冲突再到110警报声响起。每天各地都在上演着同样的戏码。

 而这,只不过是P2P炸雷数日后的一段现实缩影。

 P2P暴雷,老板逃路,员工进局子,韭菜被宰,去杠杆大周期下的金融监管让资本市场显得异常血腥。

 不得不说,中国的任何市场,情绪是占有主要成分的。

 就拿P2P这件事情来说,这次金融监管加严主要是为了淘汰一些玩庞氏骗局的骗子公司。

 结果骗子公司的倒闭却经过媒体的渲染引发了投资人的「恐慌情绪」。

 人们怕本金无法收回,争先恐后集中提现保本,正规的非正规的P2P公司一夜之间都要面临着巨额资金提现压力,资金链崩断的危机瞬间点爆。

 至于P2P未来如何,相信在这次全面暴雷后,活下来的企业能引领着这个行业走向正轨。像现在连卖耗子药都能开金融公司骗钱的,这种乱象如果继续下去,那就是万民遭殃。

 恐慌情绪是有传播性的,在P2P理财受灾的投资者顺理成章传染到了房地产身上。

 而且还是这个时间点的房地产。

 2

 房企说市场不行了?

 昨晚参加了几个朋友的饭局。菜还没上来,搞互联网的小王就愁眉苦脸地说:“现在感觉活下来真的很不容易了!”。

 早上去房产维权,中午到跑路的P2P公司催债,下午为自己注射了假疫苗的孩子流泪,晚上还要响应国家号召「共克时艰」!

 另外一位朋友打趣到:“谁让你是有钱人啊,在这地方能买得起两套房,能投得起P2P,还能打得起「假疫苗」!”

 众人皆笑。突然小王又问我:“中国房地产是不是不行了?房价要下跌了吗?”

 一时间,场面严肃起来。我被问的一愣。

 你从哪里看不行了?

 前几天不是说上市房企中弘王永红跑路了,碧桂园集体喝鸡血打气,旭辉资不抵债,富力也开始玩高周转,万科和恒大都要转型。有名的没名的企业都要逃离房地产了,这不是信号吗?

 是信号,但是房地产这个概念太大了,你说企业端不行了可以理解,但是消费端不行了,那就有些牵强。很多人都喜欢把房企的行为和整个市场的行情联系在一起。

 事实并非如此。

 第一,房企的行情下行是单向性问题,和市场的另一方消费者没有太大关系。

 2018年是房企工程质量问题集中暴雷最多的一年。

 并不是因为2018年命硬,也不是因为毛衣战特朗普使坏,而是中国的经济趋势下的自我救赎。

 我之前在《房地产的诅咒》一文讲过。中国应该在2014年的时候就遇到了「刘易斯拐点」,也唯独用去库存拉高房价的方式,强行扭转了拐点,经济实际增速没能掉下去。

 但是用房地产这东西去振奋经济是双向的,房价一涨,房企为了拍地继续背高杠杆,居民为了买房继续加持房贷,宏观杠杆率猛增,加速了「明斯基时刻」的到来。

 2017年为了防止「明斯基时刻」,又在主要城市去库存之后的第一时刻选择去杠杆,加大金融监管。

 「去杠杆,加监管」其实就是金融革命的一种形式。古往今来,凡是革命就必然会有血的牺牲,而革命过程就是优胜劣汰的残酷表演。

 去杠杆,加监管,资金借贷管道缩紧。房企在限价限购压力下,资金链告急,利润微薄,他们想到的唯一一种破局方法可能就是加快工程周期和节省建造成本。

 这就是近段时间房产维权响彻大地的原因,因为有些企业为了赚钱,已经放弃了品质。

 但是这样的形势对于房地产市场是好事儿。如果能在这种局势下活下来的,肯定是资金储备充沛的品牌房企,有安全保障。

 如果能在这种局势下活下来而且不出质量问题的,一定是良心且有保障的房企。孰是孰非,大家能分辨的清楚。

 然而,「去杠杆,加监管」对居民杠杆率是无效的。你总不能强制让居民提前还贷款吧?降低杠杆率只有一个办法,就是提高居民收入,这个目前来讲几乎不太可能实现。

 第二,房企在市场发展中的作用会慢慢淡化。

 房企影响的是新房市场,而真正的房地产市场更应该是存量市场。这个在北上广深一线城市体现得非常明显。

 例如北京早在几年前城市化率已经达到了国际化标准,核心区域已无地可卖,二手房市场占为主要市场,整个房地产已经不需要房地产开发商的参与。那么开发商或生或死和北京房地产市场没有半毛线关系,何况房价?

 3

 革命后的理性市场

 10年前,任志强和「房地产三剑客」打了一架。

(三剑客:时寒冰、曹建海、牛刀)

 房地产三剑客当初以土地、人口、收入房价比等数据辩论,站在人民这一方,与抬高房价的房地产“恶势力”斗争到底。而任志强则是站在「房价永远涨」这方,坚守中国特色。

 结果是,房地产三剑客惨败,分崩离析。而任老一举成名,成为中国房地产鼻祖。

 如果现在房地产三剑客看到中国贫困县的房价都会飙到万元以上,我相信他们肯定会怀疑人生,吐血身亡。因为这不符合天理。

 但是我敢肯定的是,如果任志强现在跳出来,按照现在的中国特色,他是绝不敢说:未来的房价还会大涨,而且是全面性的。

 因为在这10年里(2007年-2017年),有两个数据发生了根本性的变化。

 1、居民储蓄率,48.8%—7.7%

 2、居民杠杆率,18%—50%

 你仔细端详这两个数据,你就会明白当初为什么房地产三剑客惨败。因为那时候的中国人很「有钱」,而现在的中国人很穷,而且都背上了房贷。这也是饭桌上那位中产朋友,有钱但活得很穷的原因。

 这还不是最恐怖的,最恐怖的是贫富分化。

 我曾在2015年去西南财经大学做学研。其中做过一份调查是《中国家庭金融报告》。

 在中国储蓄最多的10%家庭,拥有全部储蓄的75%;另外35%的家庭能被称之为储蓄较多,他们占有全部储蓄的25.1%。

 最后,剩下55%的家庭人,其储蓄金额的金额在总储蓄中占比是多少呢?

 答案是—0!

 所以你认为,未来中国房地产还会有一次像2016年那样的玩命去库存吗?

 地产黄金十年,无论多烂的地产公司,多么落后的地方,只要赶上这趟火车,便可以靠着时代红利驰骋万里,一发冲天。

 而现如今,在国家调控政策和强力金融监管下,房地产浑水摸鱼的本事便也起不到作用。空手套白狼的地产公司会销声匿迹,靠房地产拉动经济的城市将与新时代再无半点儿干系。

 未来的房地产市场是理性的,而城市的房价将与城市的发展有着强绑定关系。

 前几天,央妈和财爸互怼,其中主要问题是地方债务问题。其实怼来怼去,其结果都是一样的,地方债务不予以补给,地方基建不买单。

 说白了,地方欠债太多还不起,也不会再帮着还了。如果自己发展不起来,也别指望着央妈会帮忙修铁路修基建,自生自灭就好,这将是不可逆的趋势。

 而未来理性市场下的房产增值将会更加青睐于人口质量,而人口质量的带动即是当地的产业发展。

 例如80年代工业时代昌盛,全国人才流向东三省,仅辽宁省的GDP就是广东的1.2倍,整个东三省更是广东的2.6倍。

 而后的轻工业时代,沿海城市交通便利,人才流入,珠三角、长三角成为了创造GDP的风水宝地。

 到现在的高科技时代,赶上这股潮流并以此为未来发展方向的城市都可能成为下一个时代的佼佼者,例如成都、武汉、西安,甚至是赶上大数据中心的贵阳。

 事实上,前几天国家统计局发布了6月的70城房价数据对这个趋势已略有显现。数据显示,

 6月份,13个一二线涨幅超过1%,其中1个涨幅超过2%。

 6月份, 1 个三四线涨幅超过1%,其中0个涨幅超过2%。

 说明三四线的涨幅正在随着棚改货币化的收紧缩小,而一二线随着强烈的刚需需求正在帮一二线起底回暖。

 到这里肯定会有人问了,为什么前面说居民已经没钱再去买房了,但是有的地方的房价还会缓涨呢?

 这个还是靠比例。理性市场下会靠供需比例实现自我调节,在这个层面上,有钱人不断向中心区聚集,穷人不断被中心区淘汰。

 幸亏中国被中心区淘汰的人口还有地可去,像香港把年轻人挤到鸽子笼里,最后却只剩下了10%富人的狂欢,更为讽刺。

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