在内地买过房子的朋友,对这个词都非常熟(楼盘)悉。公摊面积/建筑面积=公摊率。
对于公摊,我们早已习惯,对房地产比较熟悉的朋友已经可以通过公摊率来判断建筑的类型。
比如公摊率在1%-8%之间的通常是别墅类的产品,而20%-30%的通常是高层住宅,再比如带电梯的洋房公摊率通常在20%左右,不带电梯的洋房,公摊率低于15%左右。
一个小区必然有公共设施,公共设施也必然要分摊到所有业主头上。正常情况下,公摊对购房者并无多大影响,两种算法而已。含公摊的房价便宜,不含公摊的房价贵点,实际付出的购房成本和得到的房屋套内面积都是一致的。
有无公摊对购房款可能不构成实质性影响,但后期的居住成本却跟公摊密切相关。物业费、取暖费等等这些,有无公摊,差别非常大。
公摊这东西,完全掌握在开发商手里。尴尬的是,由于公摊缺乏相对统一的标准,开发商的操作空间非常大,报上去基本上都能获批,所以敢这么卖的基本上都是有合法手续的,你要维权基本没戏。
公摊俨然成了无良开发商打擦边球的工具之一。
比如前段时间网上曝出的,100平米实得70平米,甚至100平米实得只有48平米。公摊率分别高达30%和52%。
还有,房价对公摊也有影响。房价越高,老百姓(603883,股吧)买房的难度会更高,这个时候开发商为了让购房者买得起房子,开始盖楼层更高,户型更小的住宅楼。楼层越高意味着公共配套更多,必然挤占套内面积。
公摊的来源是香港,也是因为房价太贵,开发商只能开发极小户型满足普通老百姓的需求。一家五口挤在30平米的公寓中,这在香港非常普遍,60平米的公寓能开发出四居甚至五居。在香港,60平米在普通老百姓眼里已经是超级豪宅了。
但现在香港已经取消公摊销售模式,房本上的面积就是你的实得面积。其他国家和地区也基本都是如此。
香港之所以淘汰公摊,根本原因也是公摊的算法是一笔糊涂账,老百姓不买账。这种问题在一个城市可能相对好解决,但如果在十几亿人口的国家,解决的阻力就太大了。
在国内,我们都要提重庆(楼盘),这座城市自2002年开始就按照套内面积卖房子,的确如此。但现在的重庆,按套内面积卖房子也有点流于形式。
这座城市的开发商卖房子跟其他城市并无明显区别。只不过在宣传中一般附上两个价格,一个是建筑面积,一个是套内面积。多一个套内面积,就能顺利获批,但在后续环节,依然是按照建筑面积计算价格。比如物业费和供暖费用。
现如今,随着各地调控持续深入,公摊对开发商愈发重要,它跟精装修一样,成为开发商控制成本和获取利润的重要工具。营销环节也少不了公摊的字眼,比如有的项目号称零公摊,甚至负公摊。买100平米实得100平米,甚至更多。
说白了,就是偷一些面积赠送给你,这里有些本来就属于你的,有些则是无产权的,该公摊的,你一点也没少,但不得不说,在这个房价高企的年代,老百姓非常买账。
现在的开发商根据公摊制定了一系列开发和销售方案,大家都靠着吃饭,这个势力很庞大,要干掉公摊困难重重。
公摊其实是个中性词,利用它的开发商却不一定。当年精装修价格突破天际,部分城市的购房者非常不满,但最后,不少城市还是给了开发商开了绿灯,捆绑精装修被宣布为合理。自此,开发商们开始在降成本上大做文章,精装修未能方便购房者拎包入住,反而引发了大量的维权。
人民日报的一篇文章,让公摊再次成为热词,我们一块参与进来,或许有助于推动公摊的改革。
不过,在这件事上,开发商永远占据了主动,结果很难说。假设公摊真的彻底废除,未来会不会有新的套路出现?我认为很可能,开发商长期浸淫其中,他们的套路远超我们的想象力。
或许,从房价入手才能真正解决公摊问题。
而现阶段,你能做的就是选择买或者不买。
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