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房子偷偷“变大” 责任要细细捋清

在入住了小区一年后，广州市荔湾区南岸路某小区的多名业主日前接到开发商的通知，称业主所购买的房产面积存在差异，要求补交面积差价。据不完全统计，此次涉及补差价的业主有上百户。南方都市报记者从业主们提供的材料上看到，预测面积和实测面积差距最小的为5.90平方米，最大的为9.59平方米，根据当时6万元/平方米的单价来算，各业主要补房款差额30万-60万元不等。

房子竟然偷偷地“长大”了，看似好事，实则是坏事。因为涉事的房子很贵，补交的差额多达数十万元。而且，有的房子在“变大”后达到了豪宅标准，房主得缴纳5.3%的豪宅税。这些都违逆了业主的意愿，加重了业主的负担。

房子偷偷“变大”，责任该细细捋清。商品房面积出现差额，差价责任划分不能由开发商单方说了算，差价不能完全由房主埋单。据报道，涉事小区的业主到当地房管、住建部门查询后发现，开发商的实际建设，与监管档案中的备案图纸并不相符，而是在阳台、窗户等处进行了不同程度的扩建。建设图纸也是商品房销售合同的一部分，如果开发商私自更改建设图纸，则涉嫌违约。那么，涉事商品房的面积差额就不是正常的误差，而是一种“违约差”，责任在开发商。

退一步讲，即便开发商私自更改建设图纸的行为不成立，或者更改图纸的行为对商品房面积影响微乎其微，开发商对于房子“变大”的原因仍有责任。依据《商品房销售管理办法》第二十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，针对商品房面积误差问题，双方有约定的，按约定的处理方式执行，没有约定或约定不明的，执行“面积误差比绝对值条款”——面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按合同约定的价格据实结算;超出3%时，买受人有权解除合同，如果同意继续履行合同，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按约定价格补足，误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。

在上述纠纷中，开发商针对面积误差和买受人签了两次合同，第一次约定的处理方式完全依照“面积误差比绝对值条款”，可第二次却以有“新政策”为由，将误差的责任临界点提高到了6%。《合同法》第四十条规定，“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。这意味着，即便双方达成了协议，也应以第一次签订的为依据。

◎李英锋 公职律师

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